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樓市向左轉、向右轉？
當前一些地方房價升溫,樓市再次走到十字路口:中介機構鼓唇搖舌,普通居民望房興嘆,開發企業望風使舵,金融企業上下其手,中央政府態度堅定,地方政府試探頻頻。
在這敏感時期,全國房地產界的千人大會——博鰲房地產論壇8日至11日在此間舉行。來自住建部、中國房地產協會和國內知名房企的代表人物,圍繞房價走勢、調控走向、制度改革等一系列焦點問題,進行了激烈交鋒,不少觀點引人深思。
房價:新一輪上漲周期正打開?
[焦點]今年初,房地產界還在討論“如何過冬”和“冬天多長”,想不到樓市連續出現“熱六月”“火七月”等旺銷現象,新一輪房價上漲周期真的已經來臨?
[財政部財政科學研究所所長賈康]我感覺已經看得比較清楚:今年下半年在銀根放松和“穩增長”的政策環境之下,房地產的回暖還會持續。
[華遠地產股份有限公司董事長任志強]回顧房地產行業發展的各個階段,凡是土地供給低增長的情況出現,一定會形成后期的房價高增長。2012年房地產行業土地供給和庫存仍然是負增長,這將形成下一輪房價的高增長。2013年3月份以后,房價可能會產生上漲性行情。
[中國房地產協會副會長朱中一]5月份以來房價放量上升主要原因有兩個:一是萬科、恒大等龍頭企業首先“以價換量”,引發行業降價促銷,刺激剛性需求入市;二是6月份后政策基本面轉向“穩增長”,降息等刺激手段相繼出臺,改變了房地產行業的一些預期。但要看到樓市成交數量和價格等指標是緩慢環比上升的,而新增投資、新開工面積、新購土地,同比還是下降的,所以,樓市回暖的基礎并不牢靠。
[北京首創置業股份有限公司董事長劉曉光]未來幾個月的市場應該是趨于穩定的,而不是一個真正大拐點的出現，企業要準備度過這一段比較艱難的時刻。
[遠洋地產控股有限公司副總裁陳潤福]本輪調控進行了兩年多,這個時候,供方、需方都在適應新的市場規則。供方在調整產品結構,滿足更多的首套需求和改善性購房需求;需方也在適應新形勢,調整心態達成交易。這是一個“市場再平衡”的過程,所以房價不會出現類似于2009年那樣反轉式的強烈增長,總體上將相對平穩。
調控:“穩增長”前提下何去何從 [焦點]宏觀政策轉向“穩增長”后,為樓市“松綁”助推經濟增長的呼聲不斷,樓市調控何去何從面臨艱難抉擇。 [金地(集團)股份有限公司總裁黃俊燦]今年上半年GDP降下來后,可以看到地方政府在不時地做一些小動作,希望在土地收入減少的情況下,對房地產行業有一些扶持。 [任志強]2003年以后房地產調控有一個現象:經濟熱的時候,就會把房地產往下壓一壓;經濟冷的時候就把房地產業往上拉一拉。現在經濟形勢不太樂觀,房地產業又有了機會。 [國民經濟研究所所長樊綱]我第一次參加博鰲房地產論壇就說了一句話,房地產商是中國最幸運的一批商人,這些年你們掙錢最多,不要國家一調控,就像怨婦一樣抱怨“被拋棄”,難道要永遠繼續捧著嗎?現在到了經濟轉型的時候了,盡管房地產業是支柱產業,但過度依賴就會出問題。 [浙江廣廈股份有限公司董事長楊玉林]我覺得作為開發商來講,要調整好心態,積極主動地順應國家政策的調整和調控。 [萬科企業股份有限公司執行副總裁周衛軍]從中長期看,房地產調控應該是一個常態,因為這已不是一個行業和經濟的問題了,而是上升到民生和政治的問題了。正因為這樣,中央最近再次強調堅持房地產調控不動搖。 [朱中一]當前,既要防止經濟進一步下滑,又要堅持房地產調控不放松,確實是一個難題。而且,在房地產調控中,中央和地方站的角度不一樣,存在“土地財政”等制度設計問題。一些地方可能借口“穩增長”而放松調控,但中央政府今年把增長目標調低為7·5%,已體現了堅持樓市調控、促進經濟轉型的決心。我相信,隨著國家加大監督檢查和約談問責等措施,房地產市場總體上會朝著預期方向發展。 前瞻:不能錯失制度建設“機遇期”? 〔焦點〕一收就跌,一放就漲——樓市屢現“彈簧效應”,根源仍然是行業制度建設的缺失。有人認為本輪樓市“最嚴調控”已近三年,但行業性改革推進緩慢,可能會錯失房地產制度建設良機,怎么辦? [楊玉林]下一步的國家房地產政策調整應該是多元化的、系統的、制度化的。這樣無論對開發商還是消費者,都會有一個較為穩定的預期。作為開發商,需要集中精力順應國家的制度建設,根據需求來進行市場定位和布局。 [樊綱]目前樓市調控的目的、對象已經明確,即“抑制投資性住房需求,保證消費性住房需求的供給”。為此,房地產調控的當務之急不是每天重復要抑制房價,而是要盡快用經濟手段替換下行政手段,用制度替換下政策。具體地說,就是盡快用稅收、利率、信貸等政策來替換下類似“限購”這樣的政策,否則不利于樓市持續健康發展,也不利于宏觀經濟平穩增長。 [中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮]短期調控是必要的,但從長期看,用制度化辦法取代臨時性的行政措施,這樣才符合客觀發展規律。 所謂長效的制度建設應包括四個方面:一是多蓋房子,快蓋房子,而不是少蓋、不蓋房子;二是調整城市結構,都住在北京、上海、廣州,什么樣的政策都解決不了房價問題,大中小城市要協調發展;三是調整中央政府和地方政府的關系,又要讓馬兒跑,又要馬兒不吃草是行不通的,加快與地方不動產等關聯的稅收制度改革,包括房產稅制度改革;四是調整社會收入分配結構,如此調整才能最終解決房價與收入比問題。
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